香港成日話自己係法治社會，保障私人產權。但如果你買咗一幅地，有人未經你同意就入場施工，準備開停車場，你連出兩封律師信，工程仍然繼續，而涉事公司背後竟然係一位區議員，咁香港所講嘅產權保障，究竟落實喺邊度？元朗區議員鄧鎔耀近日捲入嘅土地爭議，最值得追問嘅就係呢一點。如果地主指控屬實，問題唔只係一宗生意糾紛，而係私人產權面對地方勢力嗰陣，究竟有幾大實際保障。《香港零一》報道，鄧鎔耀有份持股嘅志科有限公司，被指未得地主同意，喺八鄉下輋約二萬五千平方呎私人土地推進臨時停車場工程。地主話兩度發律師信要求停工，但五月仍然見到工人施工。鄧鎔耀否認霸地，亦否認冇理律師信繼續施工，之後表示暫時唔回應，叫地主向中介查詢。事件未經法庭裁定，但呢個回應顯然未答到最基本嘅問題：公司究竟憑乜權利入場？

鄧鎔耀嘅政治背景亦值得交代。佢係新界關注大聯盟主席，有建制鄉事派背景。現屆元朗區議會官方資料顯示，佢係地區委員會界別議員，亦係城鄉規劃及發展委員會委員，政治聯繫一欄就冇列明政黨。換句話講，佢係長期參與地方事務、接觸規劃問題嘅公職人員，公眾有理由要求佢清楚交代土地使用依據。佢亦有實在嘅鄉村宗族背景。早喺二零零五年，報道已經以橫台山下新屋村村代表身份訪問佢，由佢講述當地鄧氏祭祖傳統。呢啲資料說明，佢同當地鄉村網絡嘅關係，唔係做咗區議員之後先至建立。要理解呢種背景，就要講新界土地同宗族組織。一般所講嘅新界五大氏族，係鄧、廖、侯、文、彭。宗族聚居、土地持有同地方組織，有長時間累積嘅歷史。但原居民唔止呢五個姓，亦唔係同一個姓就代表同一支宗族，更加唔可以將所有原居民都講成利益集團。真正值得分析嘅，係當一部分人同時熟悉地主、村代表、建屋程序、中介同承建商，佢哋就可能喺土地交易同發展安排上，掌握一般人冇嘅資訊同協調能力。呢種能力可以用嚟解決問題，亦可能變成控制交易、抽取利益嘅優勢。關鍵係有冇透明程序，有冇有效監督。

丁屋生意就係最值得理解嘅例子。丁屋政策由一九七二年開始實施，畀符合資格嘅成年男性原居民，一生申請一次，喺合適地點興建小型屋宇。政策原意係處理居住需要，唔係將申請資格變成可以自由買賣嘅商品。但一個建屋項目涉及土地、資金、申請資格、工程同銷售。當呢幾樣資源掌握喺唔同人手上，中間就出現整合生意嘅空間。邊個搵到地、搵到申請人、墊到資金，又識得協調工程，邊個就可能掌握項目嘅主導權。賣樓所得扣除各項成本之後，亦可能形成可觀利潤；不過實際賺幾多，一定要睇個別項目，唔可以隨口報數。其中一條法律界線，就係「套丁」。用虛假聲明隱瞞預先安排，利用其他人嘅丁屋申請資格，幫發展項目取得批准，已經有實際刑事案件。廉署二零二四年公布，元朗一宗案件涉及發展商負責人、村代表同丁屋申請人，共十一人被起訴，其中兩名申請人承認串謀詐騙。呢個例子說明，丁屋利益鏈有時確實會跨越申請人、中介同發展商，唔係純粹抽象批評。但要講清楚：呢宗套丁案唔係鄧鎔耀嘅案件，亦冇證據可以憑呢件事指佢參與套丁。我哋講嘅係制度背景，唔係將其他人嘅罪行放到佢身上。

返到今次停車場爭議，最核心嘅界線其實好簡單：城規會批准用途，唔等於你有權入人哋塊地。規劃審批問嘅係，呢個地方適唔適合做停車場，交通、排水同環境影響可唔可以接受。土地權利問嘅係，你係地主、租客，定係得到有效授權？兩個問題要分開答。就好似你研究將一個舖位改做食肆，部門認為用途可以接受，唔代表你可以入去拆牆裝修。業主有冇租畀你，係另一個必要前提。規劃批文唔係租約，更加唔係交地文件。涉事規劃程序容許唔係地主嘅人提出申請，並且透過指定通知方式，符合受理要求。呢個安排可以方便買賣或者租賃之前，先研究發展可唔可行，但「通知」始終唔係「同意」。張貼通知唔等於地主簽字，政府受理申請，亦唔等於幫申請人核實咗入場權利。

停車場、露天倉儲同堆物場，特別值得注意，因為部分營運只需要平整土地、圍封同安排出入口，就可以開始使用。如果有人未取得權利就先佔先用，使用者可能先取得收益，地主就要反過來畀律師費、搜證同追討。真正危險嘅，係侵權成本由地主先承擔，佔用利益就由另一方先享受。當然，農地改做停車場或者倉儲，唔係全部都違法，要分別核對規劃許可、地契、土地授權同其他適用要求。但用途就算獲批，都唔能夠補返欠缺嘅私人授權。新界另一類情況係祖堂地，即係宗族、家族或者祖堂共同持有嘅土地。部分個案涉及司理出缺、成員分散或者內部爭議，令決策同管理變得困難。政府過往亦承認，司理出缺等問題需要處理。但呢種困難唔等於業權消失，更加唔等於幅地變成任何人都可以攞嚟用嘅資源。今次地主一方講嘅係公司買入土地，唔應該同祖堂地問題混為一談。當地主已經出面反對，甚至由律師正式交涉，公司應該交代：授權由邊個提供？授權人有冇權代表地主？範圍包唔包括施工同經營停車場？有冇文件可以核對？律師信唔係法庭禁制令，收到信唔代表已經敗訴。但對一個公職人員嚟講，正式知道土地權利有爭議之後，有冇核實、有冇採取措施避免損害擴大，就係誠信同判斷力嘅考驗。而家未有證據證明鄧鎔耀利用議員職權影響審批，所以唔可以直接裁定佢以權謀私。但公眾完全有理由要求公司交代土地權利、工程決策同經營收入，亦要求相關機構檢視有冇利益申報或者操守問題。

香港保障私人產權，唔應該只保障有時間、有錢打官司嘅人。制度如果令先佔先用嘅一方容易取得利益，地主反而要付出高昂成本先攞返控制權，就會形成好壞嘅誘因。原居民嘅合法權益應該受到尊重，其他地主嘅合法權益同樣應該受到尊重。鄉村傳統、地方關係同公職身份，都唔會帶嚟使用人哋土地嘅特權。呢宗事件最需要嘅，係一個有文件支持、可以核對嘅答案：你憑乜權利用人哋塊地？ 如果答唔到，城規會批文寫得再完整，都答唔到私人產權受到侵害嘅質疑。