紅磡瑅海又賣清一輪。11月10日，信和、招商局置地同市建局合作發展嘅瑅海，第二輪價單推出138伙，發展商表示全部沽清，套現近12億元，客源以用家為主，亦有年輕買家。連續兩輪熱賣，反映市場仍然有購買力。不過，要知道香港樓市係咪復甦，第一個問題應該係：佢究竟賣得平唔平？

瑅海首張價單91伙，折實平均呎價18,588元，對比10月推出嘅同區首岸第2期，首批平均呎價21,426元，低約13%；亦略低於鄰近啟岸當時約19,800元嘅二手呎價。即係發展商一開始就用有競爭力嘅價錢吸客。不過，首批大部分係內園景單位，景觀、樓層同付款條件都有差別，13%係兩批貨嘅平均價差，唔可以當成每個單位都平咗13%。

所以，今次熱賣首先證明：價錢合適，買家肯入市。問題係，呢種反應有冇喺其他新盤出現？按中原整理嘅買賣合約登記數字，一手私人住宅7月錄768宗，8月回升至約928宗，9月約1,500宗；10月錄1,410宗，按月回落約6%，但仍然連續兩個月超過千宗。登記有時間差，唔完全等於當月售樓處嘅即時銷情，不過已經見到夏季低潮之後，交投有所恢復。

但恢復未算全面。10月二手私人住宅登記2,864宗，按月跌5.3%。新盤低開，可以吸走原本考慮二手樓嘅買家，形成一手旺、二手較慢嘅局面。因此，幾個新盤沽清，同全港業主都容易賣樓，係兩回事。現階段比較準確嘅判斷，係市場有復甦跡象，但買家仍然揀價錢，成交亦受到推盤節奏影響。

將時間拉長十年，個輪廓會更加清楚。政府歷史統計顯示，私人住宅售價指數以1999年等於100計，2016年全年平均286.1點，2017年升至333.9點，2018年377.3點，2019至2021年大致處於高位。留意，呢幾個係全年平均數，唔係年末價格。

之後樓價經歷明顯調整。2021年9月指數見398.1點歷史高位，到2026年9月報320.8點，仍然低約19.4%。不過，今年首9個月已經回升約7.1%，9月按月升約0.2%。換句話講，樓價確實由低位回升，但距離上一輪高峰仍有一大段路。呢個指數反映二手住宅價格變動，亦可以用嚟檢驗新盤熱鬧有冇擴散到整體市場。

未來供應更加唔可以漏。房屋局截至9月底估算，未來3至4年一手私人住宅潛在供應約10萬伙，比上一季增加4,000伙。其中已落成未售出有1.9萬伙，建築中而未預售有6.2萬伙，另外1.9萬伙來自已批地、可隨時動工項目。呢10萬伙唔會同時推出，但代表發展商往後仍然有相當數量嘅貨要賣。

我嘅判斷係，香港住宅市場已經出現復甦，但力度仍然要靠價格同去貨速度驗證。瑅海賣得好，說明需求未消失，亦說明發展商肯定合理價錢，交易就有機會做成。下一步要睇，其他新盤能否持續去貨、二手成交有冇跟上，以及供應增加之下樓價仲可唔可以穩步回升。樓市可以復甦，同時仍然要靠發展商競爭定價；買家有選擇，先係今輪市況最值得留意嘅地方。