各位網友，紅磡新盤瑅海據報收到超過一萬票，係咪代表香港樓市已經復甦？我認為，唔可以靠一個盤嘅收票數字落結論。要睇今年新樓賣咗幾多、發展商用乜價錢賣，再對照樓價指數、二手成交同經濟增長。幾組數據放埋一齊，先分得清係個別樓盤熱鬧，定係整體市場轉勢。

先睇瑅海點解吸引人。首批91伙折實平均呎價18,588元，最低呎價16,959元，一房598萬元入場，兩房約651萬元起。同區首岸第二期10月首批均價21,426元，瑅海低約13%。不過，對比首岸第一期4月嘅18,666元，就只係略低。所謂「平」，要講清楚比較對象，唔係紅磡突然出現前所未有嘅大平賣。

瑅海嘅吸引力，係市區位置、新樓樓齡，加上相對克制嘅總價。首輪價單138伙，折實平均呎價19,018元；發展商11月3日表示，當時登記客之中投資客約佔三成。所以，熱烈反應可以包含自住需要，亦包含投資需求，唔能夠全部理解成普通家庭突然大幅增加購買力。

再睇全年銷量。截至今年10月底，一手私人住宅買賣登記累計17,062宗，相當於去年全年20,525宗嘅83.1%。成交金額就有2,185.1億元，接近去年全年。呢度講嘅係登記口徑，唔係即日售樓處簽約數字。佢證明新樓市場有相當承接力，但未足以話今年銷量已經超越去年，更唔可以將成交金額高直接當成樓價升。

樓價指數提供咗更直接嘅證據。差估署9月私人住宅售價指數報320.8點，按月升0.19%，連升兩個月，今年首9個月累升7.08%。呢個走勢已經唔係單純「跌少啲」，而係年內確實有回升。話樓市完全冇改善，唔符合數據；但最新一個月只升0.19%，亦反映升勢並唔猛烈。

二手市場又點？首10個月二手私人住宅登記38,780宗，已接近去年全年39,821宗，成交金額更超過去年全年。不過，10月只有2,864宗，較9月跌5.3%。即係全年交投有改善，但最近一個月未有同步加速。新盤用吸引價搶客，可能令發展商賣得好，二手業主卻仍然要減價先成交。

經濟基本面亦比單靠收票更值得睇。政府預先估計，今年第三季經濟按年增長5.2%，首三季合計增長5.1%；私人消費第三季增長2.8%，固定資本形成增長7.3%。經濟擴張有助支持收入、投資同置業信心。不過，出口係重要增長動力，GDP升幾多，唔代表每個家庭收入都同步升幾多。

我嘅判斷係：香港住宅市場已經有走出低谷、逐步復甦嘅實質證據。樓價年內回升，二手累計成交改善，經濟亦有增長，呢幾樣互相配合，比萬人入票有說服力。但要斷言個底永遠唔會再穿，冇人有足夠證據。利率、就業同新樓供應，都會影響之後條路。

下一步最值得追嘅，係發展商加推加價之後，買家仲接唔接受；二手成交可唔可以持續增加，而唔使靠更大減幅促成。瑅海熱賣，首先證明合理定價可以釋放需求。若果市場能夠由「平先有人買」，逐步行到價格企穩、成交持續，樓市復甦先會更加扎實。至於自住客，見底係市場判斷，供得起先係自己入市嘅條件。呢條片就講到呢度。