八月二十八日，中國住建部、自然資源部同金融監管總局推出商品住房現房銷售改革；同日，央行同金融監管總局亦改革房地產信貸制度。呢件事唔係全國一刀切取消樓花，而係逐步由預售為主，轉向現房優先。

新出讓土地嘅項目，以及已出讓但仍未取得建設工程規劃許可證嘅項目，優先採用現房銷售；已經取得規劃許可證嘅項目，仍然可以按照原有制度預售。至於繼續預售嘅樓盤，單體建築要完成主體結構封頂，先可以開售，買家交嘅首期、個人住房貸款等資金，亦要進入監管帳戶。

真正關鍵係按揭放款時間。過去預售樓盤去到主體結構封頂，銀行就可以向買家放按揭；新規定就將放款時間推遲到項目竣工備案之後，亦即係更加接近正式交樓先開始供款。個人住房貸款最長年期，就由三十年延長到四十年。

點解話呢套制度對內房股係重大打擊？因為中國房地產過去三十幾年，靠嘅就係一套資金接力遊戲。發展商先向地方政府買地，再借錢開工；樓盤未起好，就向買家預售。買家交首期之後，銀行再批按揭，發展商就可以提早收到大部分樓價，用嚟支付工程、償還舊債，甚至再買下一幅土地。樓市上升嗰陣，銷售愈快，資金周轉愈快，企業就可以不斷擴張。

但而家，呢條資金鏈喺兩個位置同時被截斷。第一，樓盤要封頂先可以預售，發展商唔可以一開工就向市場攞錢。第二，買家按揭要等到竣工備案先放，發展商少咗一筆最大、最穩定嘅資金來源。即使首期同其他購房資金仍然可以收，都要鎖喺監管帳戶，唔可以再由發展商自由調配。

換句話講，發展商以前可以用買家嘅錢起樓；而家就要先用自己、股東同銀行嘅錢，將樓盤起到相當後段，甚至接近完成，先可以逐步收回資金。對現金充足、融資能力強嘅央企房企，呢個係成本上升；但對高負債、靠快周轉生存嘅民營房企，就可能係生死問題。

尤其係樓價下跌嘅時候，發展商面對嘅係「麵粉同麵包」困局。幾年前高價買返嚟嘅土地，就係麵粉；而家起好樓再賣出去，就係麵包。如果麵包售價不斷下跌，但麵粉係高價買返嚟，起得愈多，蝕得愈多。以前仲可以靠預售同按揭回款勉強周轉；而家資金被推遲同監管，連買新地嘅能力都會一齊下降。

地方政府賣地收入已經反映土地市場嘅崩塌。全國國有土地使用權出讓收入，由二零二一年約八點七萬億元高峰，跌到二零二二年約六點六九萬億元、二零二三年約五點八萬億元、二零二四年約四點八七萬億元；二零二五年再跌到四點一五萬億元，較二零二一年少咗約百分之五十二。二零二一年至二零二五年，五年累計仍然約三十點二萬億元，但每年收入都喺下跌。

而家土地市場亦已經唔再係民營房企主導。市場數據顯示，二零二三年百強房企拿地金額入面，央企同地方國資合計超過八成；到二零二五年前十個月，民營房企喺百強拿地金額入面只佔百分之十二點四。部分地方城投或者地方國企拿地，亦被市場人士形容為替地方財政托底，唔一定代表真正住宅需求。

但中國樓市最根本嘅問題，唔係未來起得唔夠多，而係過去已經起得太多。有海外媒體綜合經濟學家估算，中國最多可能有九千萬個空置住宅單位。假設每個單位平均住三個人，理論上足以容納約二點七億人，即係接近三億人。但呢個唔係官方統計，亦唔代表九千萬個單位全部可以即刻入住；當中包括未售出、買咗但冇人住、地點唔適合居住，甚至仍然未完成嘅項目。中國官方亦冇有一套完整、公開、全國一致嘅空置房統計。

問題係，人口已經唔再支持過去嗰種高速建樓模式。二零二五年中國人口比上一年減少三百三十九萬，全年出生人口七百九十二萬，死亡人口就有一千一百三十一萬。人口唔增加，甚至開始收縮，意味住新增住宅需求會逐步放慢，部分人口流出嘅三四線城市，供應過剩更加難以消化。

所以，現房銷售要見效，唔會係幾個月或者一年半載嘅事。佢只能夠減少未來新增供應，無法即刻消化過去已經建成、未售出或者空置嘅房屋。就算之後完全唔再買地，現有庫存仍然要靠降價、出租、改做保障房，甚至拆除，先可以慢慢清理。

政府推呢套制度，並唔係真係認為減少供應就可以令樓價自然上升。佢更加現實嘅目標，係先控制跌勢、減少爛尾樓，令買家重新相信交錢之後可以收到樓。因為如果信心繼續崩潰，買家唔入市，房企就冇銷售；房企冇銷售，地方政府亦冇賣地收入，銀行同地方財政最後都會一齊承受壓力。

因此，今次改革係一個取捨：短期內犧牲房企現金流、土地交易同地方賣地收入，換取較低嘅爛尾風險同較高嘅交付保障。政策會加快民營房企出清，亦會令央企同地方國企喺土地市場嘅主導地位更加明顯。

不過，減少新供應唔等於創造新需求。當人口減少、空置房太多、居民又預期樓價仍然會跌，單靠現房銷售未必足以扭轉樓市。佢真正可以做到嘅，係將房地產由一個靠預售、加槓桿、高速周轉嘅金融遊戲，慢慢變成一個重視交付、品質同實際居住需求嘅行業。

對內房股嚟講，最重要嘅已經唔係邊間公司仲可以買幾多地，而係邊間公司有足夠現金，撐到見到真正嘅麵包出爐。