中國內地今次唔係單純收緊一條預售規矩，而係重新接駁發展商最重要嘅現金水喉。8月28日，官方公布兩個方向：第一，保留部分樓花銷售，但預售項目嘅單體建築要先主體結構封頂；買家首期、按揭等購房資金，要全部入項目監管戶口，直到竣工、通水通電等具備交付條件先解封。用香港術語講，就係要嚴格執行stakeholder，絕對唔可以再濫用；不過內地正式名稱仍然係預售資金監管，唔係香港法律上嘅stakeholder制度。第二個方向更加進取：新土地項目優先採用現樓銷售，已攞規劃許可證嘅項目亦鼓勵轉做現樓。預售樓按揭原則上要到竣工備案後先發放，具體門檻由各地訂細則。

呢兩個方案，A係嚴格鎖死預售款，B係等樓起好、可以交付，甚至完成相關驗收條件之後先賣。B當然嚴重得多，因為發展商要自己承擔施工期融資，買家按揭亦唔再係即時現金流。今次新聞真正嘅重點，唔係政府突然發明一個新制度，而係承認舊制度嘅漏洞已經大到要重新設計。

香港嘅樓花制度，其實係由爛尾樓教訓發展出嚟。五、六十年代香港樓市開始大量賣樓花，但1960年大角咀富貴大廈因建築費超支停工，成為早期爛尾個案；1961年，政府建立預售樓花同意方案。內地九十年代房改初期，亦參照香港引入商品房預售，當時係因為全國缺房、發展商缺錢，樓花可以加快供應。但香港係連同監管一齊抄，內地就較多只抄咗融資功能，冇真正複製執行機制。收咗錢就自由使用。發展商要證明有足夠財力完成工程，取得地政總署預售同意；未獲同意，唔可以收訂金。買家款項由律師樓以stakeholder方式保管，按工程及制度容許嘅用途逐步撥款。地政、銀行、律師、認可人士、承建商同合約，形成一條責任鏈。發展商可以出事，但錢唔應該離開原本項目去買第二幅地、填另一筆債。

香港近年唔係完全冇危機，但多數係延期、接管或者地皮停工，未必係真正住宅爛尾。2003年均來集團旗下愛琴灣曾因財困及工程停頓接近爛尾，最後靠接管及重新融資完成。恒大珺瓏灣曾延遲交樓，兩期最後完成；何文田傲玟亦曾延誤及被接管，後來取得滿意紙交付。2025年雅居樂九龍塘地皮被接管、大埔滘地皮停工，主要係發展權及地皮出現問題。香港幾十年少有真正住宅爛尾，重點唔係冇發展商出事，而係項目可以同公司財困分拆處理。

相比之下，內地最大問題係樓花款變成高周轉、跨項目滾動嘅燃料。發展商借錢買地，再用地皮抵押，之後靠首期、按揭回款、銀行貸款同供應商賒數，同時做幾個甚至更多地盤。地方要賣地，地方銀行同房企又有共同擴張利益，監管戶口就可能由項目防火牆變成可以突破嘅資金池。房企對資金鏈嘅估計成日係錯：以為下一個項目嘅銷售可以填返上一個項目嘅缺口，樓市一跌，回款消失，爛尾風險就落到買家身上。

A方案會令房企少咗調動資金嘅自由；B方案就更加直接，假設原本三個地盤一齊做，可能只夠錢做一個。路透社引述野村估算，2025年預售仍佔內地新樓成交樓面約68%，預售款加按揭約佔房地產開發資金四成。國企借貸息率約2%至3%，民企約5%至6%；以100億元債務計，三個百分點息差一年就係3億元。結果係supply減少、開工減少、建築資本開支減少，GDP增長短期一定受壓。8月31日內房股急跌，市場擔心嘅正係呢個現金流斷層，而唔係買家保障本身。

減少供應長期可能係健康調整，因為中國人口已經下降，住宅庫存同空置問題亦嚴重；但唔可以只係「唔起新樓」，而係要處理舊樓同爛尾樓。全國住宅空置率冇統一官方口徑，坊間所講「二成空置、足夠住三億人」亦唔係嚴謹統計。真正問題係：供應要減少幾多年，庫存先消化得晒？如果只係靠減少新樓掩蓋舊債，樓市唔會自然恢復；部分冇需求嘅舊樓、爛尾工程，可能要拆除、改造，甚至由地方政府承認係無法回收嘅沉沒成本。

外國亦唔係所有預售制度都同香港一樣嚴格。多倫多近年有預售公寓項目取消、轉租或者進入接管，安大略省主要係保障買家訂金及退款，唔代表一定保證項目完成；美國更係按州份處理，有啲要求獨立escrow，有啲容許有條件動用訂金；英國off-plan亦要視乎訂金係由律師以stakeholder保管，定係已經交畀發展商使用。即使買家最終可以追討訂金，項目仍然可能停工。呢個就係香港制度嘅特殊之處：唔只保護買家筆錢，仲要喺預售之前審查發展商有冇能力起完整個項目。而係預售款可唔可以離開原項目、房企可唔可以無限加槓桿、銀行同地方政府有冇能力守住工程資金。保交樓係必要手術，但短期代價係GDP、建築投資同供應收縮；長期要成功，唔可以只係叫房企少起樓，仲要有秩序清理庫存、拆除冇需求嘅舊工程。最後標準只有三個：買家收得到樓，錢睇得到去向，壞公司退得到場。否則只係由樓花制度轉成現樓制度，未必真正建立到一個健康市場。