洪水橋／厦村片區開發項目批咗出去，政府可以話北部都會區第一個片區終於有財團落場。但如果由財政角度睇，呢單標帶出嚟嘅問題其實更大：如果北都未來要投資三四萬億元，而第一個片區中標價只有10.3億元，折算樓面地價只係幾百蚊一呎，咁政府將來點樣收返條數？呢個先係今次真正要問嘅問題。唔係有冇人中標，而係呢個中標價反映出嚟嘅市場定價，究竟可唔可以支撐北部都會區呢個龐大工程。

發展局8月24日公布，北都第一個「片區開發」項目，由洪水橋新發展有限公司中標，作價10.3億元。中標財團包括中國海外發展、招商局置地、華潤置地、中國旅遊集團、京東集團同信和置業旗下公司。表面上，陣容強大，有央企、有物流平台、有本地發展商，亦有住宅同產業營運配套。但冷靜睇，六間公司合組一個財團，只係一份標書。整個項目由2025年12月30日招標，到2026年7月3日截標，政府總共只收到兩份標書。兩份標書，唔係零，但絕對唔係熱烈。

片區總面積近11公頃，包括約2.6公頃住宅用地、約5.5公頃企業及科技園用地，其餘係社區設施、休憩用地、步行街同人行路等。中標公司要平整及發展三幅住宅地，提供約3,000多個單位，亦要喺一幅可建樓面50,950平方米嘅企業及科技園用地興建智慧現代物流中心，由京東作為龍頭企業進駐。財團估算，成個項目推展涉及約168億元投資，預計提供超過6,000個職位。政府用「雙信封制」評標，價格建議只佔三成，非價格建議佔七成。制度上，呢個安排有道理。因為北都如果只鬥地價，最後可能又變成純住宅賣地，產業內容被拖慢或者被稀釋。政府想要嘅唔只係10.3億元，而係一個可以帶動產業、就業、物流、科技園營運嘅整體方案。

但制度有道理，唔代表財政問題消失。今次最刺眼嘅數字，係10.3億元。呢個唔係103億，而係十億三千萬。如果只用三幅住宅可建樓面約15.6萬平方米，即約168萬平方呎計，每呎樓面地價大約600元左右。若再將財團要興建及營運嘅智慧物流中心樓面計入，總樓面約220萬平方呎，每呎樓面地價更只係四百幾元。

四、五百蚊一呎，喺香港土地市場意味住乜？意味住呢個價錢本身未必夠支付造地、平整土地、前期工程、道路、渠務、公共設施同各種基建攤分成本。香港唔係內地三四線城市，土地工程成本一向高昂。以前成熟市區或者優質住宅地，每呎樓面地價可以去到幾千、過萬，甚至更高。今日北都第一個片區，竟然係用幾百蚊一呎嘅口徑去批出，呢個唔係土地財政復甦，而係政府用極低地價換一個財團肯落場。

問題就嚟喇：如果北部都會區成個計劃最後涉及三、四萬億元投資，咁點樣回本？用最簡單算術。政府2026/27年度地價收入預算只有180億元。若每年地價收入維持180億元，收返3萬億元要167年；收返4萬億元要222年。呢個仲未計利息、超支、維修、營運、通脹同其他公共服務成本。

再用每呎地價計。假設政府用500元一呎樓面地價收錢，要收返3萬億元，需要賣出60億平方呎樓面；要收返4萬億元，就要賣出80億平方呎樓面。呢啲係天文數字。相反，如果以前旺市地價可以做到每呎10,000元，要收3萬億元，只需要3億平方呎；收4萬億元，只需要4億平方呎。即係話，當每呎地價由一萬元跌到五百元，政府要賣嘅樓面要多二十倍，先可以收到同一筆錢。呢個就係問題核心：北都如果靠賣地回本，必須要有高地價、高需求、高競爭。但洪水橋呢單標反映出嚟嘅，係低地價、少標書、風險要由多個企業聯營分擔。呢個同政府想像中靠土地價值釋放去支持大型基建，存在巨大落差。

香港以前嘅公共財政，好大程度係靠土地同資產價格支撐。地價收入、印花稅、物業交易、補地價，構成一套低稅制背後嘅隱形稅基。樓市旺，政府賣地收入自然高；發展商願意高價搶地，政府有錢做基建、建公屋、維持公共服務。2021/22年度，政府地價收入有1,430億元；但之後急跌，2023/24年度跌到約196億元，2024/25年度只有約136億元，2025/26年度回升到約186億元，但仍然遠離千億年代。2026/27年度，政府地價收入預算係180億元，已經係非常保守。換句話講，政府自己都知道土地市場未恢復。更值得留意係，政府今年財政表面上好似轉好，但背後其實靠大量一次性安排同發債。2026/27年度預算案入面，資本帳目預計赤字約901億元，要計入約1,600億元政府債券發行同還款安排之後，先預計有綜合盈餘。首季錄得128億元盈餘，政府亦講明主要因為6月落實由外匯基金轉撥750億元到基本工程儲備基金。呢啲唔係土地市場自然復甦，而係財務調度。

所以北都真正嘅財政模式，不可能係「投資三四萬億，然後賣地收返」。至少以洪水橋呢個價格睇，算術完全唔成立。更真實嘅模式係：政府先用發債、基金轉撥、公共工程開支去鋪路，再用低地價吸引企業同財團入場，期望日後靠產業活動、人口增長、就業、薪俸稅、利得稅、差餉、消費同相關經濟收益，慢慢攤長時間收返一部分。但呢個模式風險好高。因為香港稅制本身低，政府從新增GDP抽到嘅比例有限。假如北都要30年內幫政府收返3萬億元，即係每年要有1,000億元財政回流。若有效稅收捕捉率只有一兩成，就需要每年創造五六千億甚至更高嘅新增經濟活動。咁北都就唔可以只係住宅、物流倉、幾個產業園同口號式創科園區，而必須真正成為香港第二個核心經濟區。呢個要求非常高，亦遠遠未被洪水橋今次招標結果證明。

洪水橋反而證明另一件事：北區而家對私人資本嘅吸引力不足。政府已經調整條款，增加住宅用地、減少道路建設責任、容許彈性地價安排，又用雙信封制降低價格權重，但市場最後都只係兩份標書。即係話，政府唔係冇讓步，而係讓步之後，市場反應仍然冷淡。

發展商睇嘅唔係口號，而係現金流。北都嘅回報期長，基建成熟需時，產業人口未成形，物流、科技園同商業配套嘅租金前景未明。住宅可以賣樓，但北區樓價同市區唔同；交通、就業、學校、醫療、消費圈未成熟之前，買家承接力有限。發展商要將資金鎖定十年、二十年，就一定要求更高風險補償。地價低，正正反映市場將風險折現咗入去。

如果之後粉嶺北、新田科技城等片區都係類似結果，咁香港就要承認一個新現實：北都唔係土地財政提款機，而係長期公共投資項目。政府要先投入，未必有即時回報；要先借錢，未必可以短期還清；要先降低地價，未必能夠填補赤字。呢個同過去「賣地賺錢，再用錢建設」嘅香港模式完全唔同。

更嚴重係，如果土地收入長期低迷，而政府仍然維持龐大基建開支，赤字同負債會成為常態。香港過去財政儲備厚、債務低，令市場對香港有信心。但儲備唔係無限，發債亦唔係免費。當利息成本上升，當債務滾大，政府未來就要面對更困難選擇：削減開支、推遲工程、增加稅收，或者接受更高負債。呢啲全部都會改變香港原有嘅低稅、低債、高資產價格模式。

所以洪水橋10.3億元中標，唔應該被包裝成北都成功開局。它更應該被視為一場財政壓力測試。測試結果係：市場願意接貨，但只願意用好低價接；財團願意落場，但要多人分擔風險；政府可以批出第一單，但不能證明北都土地價值已經被市場認同。

真正要問嘅唔係「有冇中標」，而係「呢個價錢代表乜」。如果四五百蚊一呎已經係政府可以接受嘅成交價，咁北都唔係幫政府賺錢，而係政府用土地同基建資源補貼產業布局。呢個政策未必一定錯，因為一個城市有時需要長期投資；但政府必須老實講清楚，呢個唔係短期財政回本項目，而係一場高成本、高風險、長周期嘅經濟重組。

結論係，洪水橋批標可以令北都由概念進入執行，但財政上反而暴露一個根本矛盾：香港想用北都創造未來增長，但現時土地市場已經不足以支撐北都成本。三四萬億投資，如果靠幾百蚊一呎地價，係完全冇可能回本。政府唯一可能嘅路，係先用債務同公共資源鋪路，賭未來產業真係落地、人口真係流入、稅基真係擴大。問題係，洪水橋只有兩份標書，正正提醒香港：呢場賭局，市場暫時未有政府講得咁有信心。