最近香港樓市又有一個講法出咗嚟，就係政府喺財政預算案入面提到，香港住宅樓價去年升咗百分之三點三，成交量亦都有所回升，創幾年新高。咁呢句說話一出，市場就好自然會有人話，樓市係咪已經見底？香港樓價係咪開始回穩？甚至係咪又可以重新升上去？
但係我哋睇樓市，唔可以淨係睇一句「升咗百分之三點三」。因為呢個百分之三點三，係一個已經發生咗嘅去年數字，佢唔係一個未來保證。政府可以用呢個數字去派定心丸，地產商可以用呢個數字去講樓市氣氛改善，買咗樓嘅人當然希望呢個數字代表跌浪已完。但問題係，樓市最後唔係由情緒決定，唔係由信心喊話決定，亦唔係由政府講一句回穩就可以回穩。
同一份預算案入面，其實有另一個更加重要嘅數字，就係未來五年香港公營房屋供應大約十九萬六千伙。十九萬六千伙，即係平均每年接近四萬伙公營房屋。如果再加埋私樓供應，未來幾年香港每年總住宅供應，有機會去到五萬至六萬伙左右。呢個數字對一個人口幾乎冇增長嘅城市嚟講，絕對唔係細數。
所以今日真正要問嘅問題唔係：樓價去年升咗百分之三點三係真定假。真正要問嘅係：喺咁龐大供應即將落地嘅背景之下，香港樓價仲有冇條件繼續升？或者更加直接講，香港樓市今日面對嘅，究竟係短期調整，定係成個定價模式已經變咗？
我哋先撇開所有情緒因素。唔講唱好，唔講唱淡，唔講政府想穩定市場，唔講地產商想賣樓，亦唔講業主唔想樓跌。樓市最基本，其實只係幾樣嘢：第一，供應有幾多；第二，需求有幾多；第三，普通人買唔買得起；第四，市場仲信唔信樓係一種會長期升值嘅金融資產。你將呢幾樣嘢拆開嚟睇，就會發現今日香港樓市同十年前已經唔係同一個世界。
先講供應。樓市有一個好重要嘅特性，就係土地同房屋供應永遠滯後。政府今日話起樓，唔係下年就有樓住。由規劃、改劃、收地、平整、動工、落成，到最後入伙，往往係十年八年嘅事。所以今日你見到嘅供應，其實唔係今日政策嘅結果，而係十年前，甚至更早之前政策決定嘅結果。
梁振英同林鄭月娥年代，香港樓價升得好急，社會怨氣好大。當時政府嘅判斷好簡單：樓價太貴，市民上唔到車，最大原因就係土地同房屋供應不足。於是政策方向就係大幅增加供應，尤其係公屋同居屋，將公營房屋比例提高。呢個政策喺當時嘅環境之下，有佢嘅政治合理性。因為當年樓價高企，需求好強，市民買唔起樓，政府增加公營房屋，好似係一個理所當然嘅答案。
但問題係，政策有時間差。當年設計政策嗰陣，樓市係高峰期，需求係高峰期，資金係充裕，人口同家庭形成嘅預期亦都比今日樂觀。但到今日，呢批供應真正落地嘅時候，香港人口結構變咗，經濟預期變咗，資金流向變咗，樓市信仰亦都變咗。換句話講，供應係按舊世界設計，但係喺新世界落地。呢個就係今日樓市最大錯配。
如果未來五年公營房屋平均每年接近四萬伙，再加埋私樓供應，每年總供應去到五萬至六萬伙，咁你就要問：香港有冇咁多新增需求去接貨？呢度唔可以淨係講「香港人始終要住」。係，人人都要住，但唔代表人人都要買樓，亦唔代表人人都買得起樓，更加唔代表每年都有足夠新增家庭去消化咁多新供應。
所以第二個問題就係需求。需求首先要睇人口。香港今日嘅人口，已經唔係自然增長，而係自然減少。出生大約三萬一千人，死亡大約五萬人，即係每年死亡比出生多接近兩萬人。呢個唔係短期波動，呢個係結構性改變。香港出生少，結婚少，家庭形成慢，人口老化，呢幾樣嘢加埋，代表本地自然住屋需求已經唔再係高速增長。
香港人口之所以冇明顯下跌，主要係靠淨移入人口支撐，包括輸入人才、內地移民同部分回流。淨移入大約二萬九千一百人，剛好抵消自然減少。所以你要明白一件事：今日香港樓市嘅新增需求，已經唔再係靠本地自然人口增長，而係靠政策輸入人口去頂住。
但樓市真正睇嘅唔止係人口，而係家庭戶。因為一個人增加，未必需要一個新單位；但一個新家庭形成，就會產生一個住屋需求。兩個人結婚、生仔、搬出嚟住，先係樓市最核心嘅剛性需求。今日香港問題就係，結婚少，出生少，年輕人收入增長慢，組成家庭嘅成本高，家庭形成速度慢。當新增家庭數量追唔上新增單位供應，樓市自然會出現壓力。
仲有一個以前香港樓市冇咁強烈面對嘅因素，就係深圳同大灣區。過去十幾年，香港同深圳、廣州、珠三角嘅交通連接大幅改善。高鐵、口岸、跨境道路、二十四小時通關，令香港同深圳愈來愈接近同城化。以前香港樓市可以當自己係一個相對封閉嘅市場，因為你要喺香港工作、香港生活、香港讀書，你就要接受香港樓價。但今日情況開始變。
當跨境工作、跨境消費、跨境生活愈嚟愈方便，香港樓價就唔可以完全無視深圳。深圳未必會即時將香港樓價拉低，但佢會成為一個外部價格錨。尤其係新界北、元朗、天水圍、上水、粉嶺呢啲地方，因為本身接近深圳，亦都係未來北部都會區嘅核心區域，所以最先受到深圳樓價同生活成本影響。當一個家庭可以比較香港同深圳，可以問自己點解要用香港價錢買一個細單位，而深圳可能有更大空間、更低生活成本，香港樓價就多咗一個以前冇咁明顯嘅比較對象。
第三個問題就係負擔能力。即使香港樓價已經跌咗幾年，對普通家庭嚟講，樓價仍然非常貴。香港家庭收入中位數大約每月三萬元，一年即係三十六萬元。如果一個普通家庭買一層八百萬嘅樓，用三十六萬年收入去計，等於二十二點二年收入。呢個仲未計稅，未計生活費，未計供樓利息，未計管理費，未計裝修，亦未計養小朋友同供養父母。
換句話講，香港樓價就算由高位跌咗落嚟，都仍然唔係一般家庭可以輕鬆負擔嘅水平。過去香港人買樓，唔係因為樓價合理，而係因為大家相信樓價會繼續升，所以願意犧牲生活質素，願意做高槓桿，願意用二三十年人生去供一層樓。當樓價長升嘅信念存在，貴都可以更貴。但如果呢個信念開始動搖，負擔能力就會重新成為樓市最硬嘅限制。
所以第四個問題就係金融屬性。香港樓從來唔只係住屋，佢亦係金融資產。過去二十年，香港樓有兩個價值：一個係居住價值，一個係投資價值。居住價值係你住喺入面；投資價值係你相信佢可以保值、升值、抵押、傳承。以前樓價長升，靠嘅係幾個因素一齊推動：人口增長，土地稀缺，資金流入，低息環境，同埋一個好強嘅社會共識——買樓長遠一定贏。
但今日呢幾個支撐開始鬆動。人口唔再高速增長，供應開始增加，深圳成為替代選擇，樓價仍然難以負擔，息口雖然可能見頂，但未必返到過去超低息年代，而投資者對香港經濟同樓市長升嘅信心亦冇以前咁強。當居住需求轉弱，而投資需求亦轉弱，樓價就唔可以再用過去嗰套邏輯去估。
以前香港樓市嘅定價模式係：人口增長，加上土地稀缺，加上資金流入，加上低息，推動樓價長期向上。今日新嘅定價模式可能變成：人口停滯，供應增加，深圳替代，資金流出，投資信心下降，令樓價回歸居住價值同負擔能力。呢個變化，唔係一年升百分之三點三可以掩蓋到。
所以結論係，香港樓市真正問題唔係短期升跌。樓價去年升咗百分之三點三，可以係技術反彈，可以係成交回暖，可以係市場情緒改善，可以係減息預期推動。但呢個唔代表樓市結構已經改善。真正決定未來樓價嘅，係未來幾年究竟有幾多單位推出市場，有幾多新增家庭接貨，有幾多人買得起，有幾多資金仍然相信香港樓係一種值得長期持有嘅資產。
香港樓市以前貴，係因為香港被視為一個稀缺城市，一個金融資產市場，一個相對封閉而且有強大資金流入嘅地方。但今日，供應增加，人口停滯，深圳成為替代選擇，投資信心改變，樓價收入比仍然高企。呢個就唔再係單純升跌問題，而係定價邏輯改變。
最後一句，政府可以講樓價升百分之三點三，地產商可以講樓市回穩，業主可以希望樓價重新上升。但市場最終唔會聽口號，市場只會睇供應同需求。未來香港樓市最關鍵嘅問題，唔係去年升咗幾多，而係未來每年五萬至六萬伙供應推出嚟，究竟邊個嚟接貨？
如果冇足夠人口，冇足夠新增家庭，冇足夠收入，冇足夠資金信心，咁香港樓市就算短期反彈，長期壓力都未完。樓市最怕嘅唔係跌幾多，最怕係大家突然發現，過去三十年嗰套買樓必勝嘅定價模式，已經開始失效。
