利嘉閣地產近日發表一份相當樂觀嘅樓市報告，指反映香港二手樓價走勢嘅中原城市領先指數，已經由去年周期低位反彈超過8%。利嘉閣因此認為，香港樓市已經由長期下跌周期，逐步走向全面復甦，現時係重新入市嘅時機。

呢個反彈數字，可以從CCL指數走勢中查到，並唔係完全冇根據。問題唔係反彈有冇出現，而係呢個反彈背後，有冇足夠實體經濟基礎支撐樓價繼續向上。一間地產代理行話樓市見底，同一個獨立分析師話樓市見底，分析可信度其實係兩件唔同層次嘅事。利嘉閣嘅生意，始終係賣樓。樓市見底、入市時機呢類訊息，對佢哋業務有直接商業利益。唔係話佢哋一定講大話，而係讀者解讀呢類報告時，必須對資訊來源嘅利益立場有足夠折讓。

中原城市領先指數，即CCL，係香港最常被引用嘅二手樓價指標之一，主要追蹤全港主要屋苑成交價格。從近期走勢睇，指數的確由低位顯著回升，亦有成交量配合，唔可以簡單話係統計噪音。但分析樓市，最重要唔係睇指數有冇彈，而係要問：今次反彈究竟係真正復甦性升浪，定只係低谷後受特定因素推動嘅技術性反彈？

呢啲特定因素包括按揭政策放寬、人才引進計劃帶來嘅新增購買力，以及短線投資者喺低位掃貨。呢啲因素可以推動短期成交同指數上升，但如果冇長期實體經濟需求支撐，短期上升之後，好可能進入更長時間橫行，甚至再次下跌。呢就係「接火棒風險」嘅核心。

第一個數據警號，係香港就業市場面對結構性壓力。地產市場長期支撐，根本上來自本地居民收入預期。如果市民相信未來收入穩定或者上升，就有信心承擔二三十年按揭；但如果收入前景不明朗，甚至有下行風險，就算按揭利率稍為回落，亦未必足以製造長期置業意願。目前香港就業市場面對幾重壓力。部分跨國企業縮減香港業務，或者將區域總部同職能遷去其他城市；本地金融、法律同專業服務行業，出現薪酬凍結甚至削減；青年就業同人才留港趨勢，亦長期存在不確定性。呢啲因素加埋，令普通買家長期購買力受壓。喺呢種環境底下，一個樓價指數反彈，究竟企唔企得穩？呢個係每一個準買家都要問嘅第一個問題。

第二個數據警號，係商舖空置率仍然偏高，反映實體經濟未真正全面復甦。一個健康嘅住宅樓市，理論上應該有一個活躍實體經濟做底。實體經濟活躍，代表就業充足、消費有力、企業有信心，然後先會支撐住宅真實需求。但近年旺角、銅鑼灣、尖沙嘴等核心商業區，仍然不時見到吉舖，部分黃金地段鋪位長期空置。呢個現象反映，本港零售同商業活動並未真正回到昔日水平。消費結構改變、港人北上消費、旅客消費模式轉變、租金調整滯後，都令商舖市場仍然受壓。如果商業地產底層仍然收縮，住宅市場嘅長期支撐就更加需要謹慎評估。因為住宅唔係孤立資產，佢始終連住就業、消費、商業氣氛同城市前景。

第三個數據警號，係外資機構持續縮減香港規模。近年本港有多間跨國金融機構、律師行同大型企業，縮減香港人手，或者將部分業務重心移去新加坡、東京、首爾等競爭城市。外資機構嘅在港人員，本來係香港高端住宅市場一條重要購買力來源，尤其係半山、九龍站、南區等中高價市場。如果呢批外籍專業人士同跨國企業管理層持續減少，高價住宅市場支撐自然會受壓。而高價市場一旦受壓，最終亦會向中價市場傳導，因為部分業主會減價、換樓鏈條會放慢，同類買家會面對更多相對便宜選擇。

換句話講，外資撤離唔只係中環寫字樓問題，亦係住宅市場需求結構問題。

今次樓市反彈另一個重要推手，係按揭成數上限放寬，以及利率環境相對緩和。政策放寬可以幫助原本有置業意願、但首期不足嘅買家入市，亦可以短時間內推高成交量同價格。但按揭放寬只係引擎，唔係燃料。引擎可以幫車開動，但如果冇燃料，即係冇持續收入增長、冇就業信心、冇人口同經濟需求支撐，部車行一段就會慢落嚟。

歷史上好多樓市轉折點，都曾經出現由政策放寬推動嘅「虛火」階段。市場氣氛突然轉好，成交突然活躍，業主反價，代理講見底。但如果基本面未跟上，呢種升勢往往難以持續。

香港目前嘅情況，就值得用呢個框架重新審視。有人將今次反彈同2012年至2019年香港樓市升浪比較，但呢個類比其實有風險。2012年至2019年期間，香港樓市雖然受到辣招、額外印花稅同壓力測試限制，但仍然持續上升。當年支撐樓市嘅因素包括薪酬增長、剛性需求、低息環境，以及大量資金流入。

但今日環境已經唔同。薪酬增長明顯放慢，人口結構同移民流向已經改變，外資信心亦唔同。即使利率由高位回落，仍然遠高於過去超低息年代。用2012年至2019年嘅舊模式，去解讀今日樓市反彈，可能係一個危險錯覺。每一個準備接火棒嘅買家，都應該問自己：支撐呢個價格繼續上升嘅，究竟係邊個嘅錢？邊個嘅工作？邊個嘅長期信心？

再睇買家結構，今次反彈確實有一部分來自新來港人才帶來嘅新增購買力。透過各類人才引進計劃來港定居嘅內地及海外專業人士，當中一部分有真實置業需求。呢批買家嘅存在，的確為樓市提供短期支持。但要留意，呢批新買家嘅置業決定，好大程度建基於佢哋對香港作為長期居留地嘅信心。如果宏觀環境、就業前景、教育規劃、身份安排或者家庭選擇有變，呢種信心亦會調整。

除咗新來港人才，低位掃貨嘅本地投資者，以及按揭政策放寬後第一次進場嘅換樓客，亦係近月成交重要來源。呢個買家結構表面上多元，但亦代表中長期不確定性大。因為每一類買家入市理由都唔同，支撐佢哋買樓嘅假設，未必可以同步成立。

例如投資者睇租金回報，人才買家睇居留前景，換樓客睇家庭需要，首次置業者睇供款能力。只要其中一條線斷開，成交動力就可能減弱。所以，利嘉閣報告所講嘅反彈，係事實；但真正問題係，反彈之後下一步升勢靠咩支撐。

就業市場結構性壓力、商舖空置率偏高、外資撤離趨勢，三個數據警號其實都指向同一個答案：香港樓市目前反彈，更似係技術性同政策驅動，未必有強勁實體經濟支持。呢唔代表樓價必然即刻跌。市場可以靠政策鬆動、低位買盤同氣氛改善，維持一段時間穩定，甚至繼續反彈。但對普通家庭嚟講，如果要用多年積蓄做首期，再承擔長期按揭，就唔可以只聽「樓市見底」四個字。

真正要問嘅係：你買嘅係復甦初段，定係技術反彈？你接嘅係春天第一隻雁，定係寒冬尾聲被風吹起嘅紙火棒？樓市可以反彈，代理可以樂觀，報告可以唱好。但普通買家最需要嘅，唔係情緒，而係風險意識。因為樓市真正見底，唔係指數彈8%就算；而係收入、就業、人口、消費、外資同信心一齊回穩。未見到呢啲條件之前，任何「入市時機」都應該打個折扣。