香港銀行業正進入新一輪壞帳出清期。彭博社5月11日報道，香港一批專門處理壞帳同問題貸款嘅「特殊資產銀行家」，正加快清理高達2,000億港元嘅不良資產。報道形容，呢批人數少過200人，只佔香港金融從業員不足0.07%，但佢哋面對嘅任務，係處理一堆已經將香港不良貸款比率推至20年高位嘅問題債務。

據彭博社報道，呢批特殊資產團隊已經唔再「慢慢傾」，而係越來越多採用最後手段，包括要求借款人出售抵押資產，甚至推動清盤程序。相關問題貸款主要同香港商業地產跌價有關，當中牽涉商業物業按揭、跨境貸款、中小企信貸等多個範疇。AAStocks同Yahoo財經引述彭博報道亦提到，本港至少六間銀行已經擴充相關團隊，其中東亞銀行同大華銀行香港分行自2024年以來，人手幾乎增加一倍；中銀香港同恒生銀行亦有增聘相關人手。

呢場壞帳壓力，最核心源頭係香港商業地產。過去幾年，寫字樓、商舖、工廈、酒店同商業項目估值持續下跌，租金回報未必足以覆蓋高息環境下嘅融資成本。對銀行嚟講，最麻煩唔係單一樓價下跌，而係抵押品價值、租金現金流、借款人再融資能力三樣一齊轉差。金管局2026年3月《季度公報》數據顯示，所有認可機構嘅特定分類貸款比率，由2025年6月底1.97%微升至2025年底2.01%；報告亦明確指出，近季分類貸款比率上升壓力，主要仍然由商業房地產貸款帶動。

香港銀行業而家面對嘅，唔係抽象金融風險，而係一場真實嘅商業地產壓力測試。路透社早前已經形容，香港物業市場跌勢正在向銀行業拋出一場「現實版壓力測試」。報道提到，香港樓價自2021年以來下跌超過三成，受疫情後需求轉變、高息環境同地緣政治因素拖累，商業同住宅地產投資者都受到壓力；即使傳統上保守嘅銀行，亦開始出現不良貸款上升。

目前最受關注嘅區域，包括啟德、油塘、九龍東等近年供應急增嘅商業及混合用途地段。呢啲區域喺低息年代被視為香港第二核心商業區、東九龍CBD同新供應增長點，但喺高息、寫字樓空置、消費模式轉變之下，估值調整更加劇烈。彭博今次報道未有公開逐一列明所有貸款項目名稱，但市場人士普遍將商業地產問題，同呢類新興商業區供應過剩、租金承壓、成交不足連在一起。

國際銀行亦已經感受到香港商業地產壓力。《金融時報》去年報道，滙豐曾將其香港商業房地產貸款組合中相當大比例，列為有較高信貸風險或已出現減值跡象；報道又指，恒生銀行因對中小型發展商及較弱財務狀況借款人有較多曝險，不良貸款比率一度升至高位。雖然銀行資本水平仍然充足，但商業地產貸款質素轉差，已經成為國際投資者評估香港銀行股時不能迴避嘅因素。

中小企信貸亦係另一條壓力線。金管局5月4日公布2026年第一季中小企貸款狀況調查，指受訪中小企對銀行貸款批核取態嘅觀感大致穩定，認為銀行取態「沒有分別」或「較容易」嘅比例，由上一季70%升至73%；認為較困難嘅比例則由30%降至27%。不過，金管局亦提醒，受訪者觀感不一定等於實際借貸困難，可能受新聞報道、生意狀況同親友意見影響。

呢個數字表面穩定，但同壞帳處置加速並無矛盾。銀行一方面可以維持對正常中小企嘅信貸供應，另一方面亦會對已經出現還款問題、抵押品跌價、現金流不足嘅舊貸款加快分類、撥備同處置。簡單講，新貸款未必大幅收緊，但舊問題貸款已經開始被拖上枱面清理。

大灣區跨境貸款亦係第三個敏感位。過去香港銀行一直扮演「超級聯繫人」角色，為內地企業、港資企業同跨境項目提供融資。當內地房地產、地方財政、民企現金流同香港商業物業同時受壓，跨境貸款嘅風險就會變成雙向傳導：內地項目回款慢，香港抵押品估值跌；香港銀行想收緊，又要考慮大灣區融合同客戶關係。呢個正正係香港金融中心角色最尷尬嘅地方：連接越深，傳染風險亦越深。

彭博去年7月已經報道，香港銀行業不良貸款累積到一定規模後，業界曾討論過是否需要成立類似「壞銀行」嘅平台，集中吸收問題資產。不過，相關構想面對實際障礙，包括誰出資、按咩價格收購資產、會唔會變相由公帑托底，以及會否造成道德風險。金管局方面早前亦曾否認正考慮成立「壞銀行」處理不良貸款。

對銀行嚟講，加速撇帳同處置壞帳，有兩個好處。第一，可以止血，避免問題貸款長期拖喺資產負債表入面，影響資本運用。第二，可以釋放資金，重新投放到有增長能力嘅新貸款。不過，代價係短期內要承認更多損失、提高撥備，甚至迫使借款人出售資產，令市場價格進一步受壓。呢種「清倉式」處理，如果速度太快，有機會加劇商業地產估值下跌；如果太慢，又會拖累銀行資產質素。

金管局公開數據顯示，香港銀行體系整體資本水平仍然穩健，未見類似1997亞洲金融風暴時期嘅系統性危機。但今次唔同之處在於，壓力唔係來自短期資金外逃，而係來自多年低息擴張後，商業地產、跨境信貸同中小企融資一齊進入重估周期。路透社去年亦提到，香港銀行在過去多年宏觀審慎措施下建立咗一定緩衝，但物業市場未來走勢仍然係最大不確定性。

所以，今次2,000億港元不良資產處置潮，真正意義唔只係銀行撇帳，而係香港金融中心一次深層洗牌。過去香港靠內地增長、物業抵押、跨境融資同國際資金自由流動，建立一套高槓桿但高度有效嘅金融中介模式。如今大灣區融合加深，香港同內地資產價格周期綁得更緊，當內地企業現金流同香港商業物業估值同步轉弱，香港銀行就要承受雙重壓力。

未來幾個月，有三個指標最值得留意。第一，金管局會否公布更多有關商業地產貸款、跨境貸款同不良貸款分類嘅細項數據。第二，主要銀行半年業績入面，信貸減值、撥備覆蓋率同商業地產曝險會唔會再惡化。第三，啟德、九龍東、油塘等商業項目會否出現更多銀主盤、強制出售或者重組個案。

如果呢三條線同時升溫，香港銀行業面對嘅就唔只係一次壞帳周期，而係1997年以來最深層嘅金融資產重新定價。香港仍然係國際金融中心，但「超級聯繫人」呢個角色，正在由賺取跨境紅利，轉變成同時承受跨境風險。