摩根大通、高盛同摩根士丹利近期先後唱好香港住宅樓市，普遍預測2026年樓價可升一成左右，部分更將升幅上調至12%至15%。路透社2月25日引述市場報告指出，摩根大通已把香港樓價今年預測升幅調高至10%至15%，高盛睇12%，摩根士丹利睇10%；同一篇報道亦提到，發展商喺一手市場嘅折扣已減少，部分新盤定價更較之前進取。

表面睇，呢套敘事好完整：美國減息周期延續，本港銀行早前跟隨下調最優惠利率；2025年香港樓價終於錄得自2021年以嚟首次全年回升；股市反彈帶嚟財富效應；再加上內地買家回流，一手成交轉旺，於是市場就好容易將「技術性反彈」包裝成「結構性反轉」。路透社1月27日報道指出，香港樓價2025年全年升3.7%，係2021年之後首次錄得年度升幅，而1月數據顯示樓價已連升八個月。

問題喺，呢類投行報告最值得質疑嘅，唔係佢哋對短線節奏嘅判斷，而係佢哋對中長期結構風險嘅處理近乎失焦。香港政府1月30日公布，未來三至四年一手私人住宅潛在供應為10.4萬伙，按季再增加2,000伙；其中截至2025年12月底，已落成但未售出嘅單位有2.3萬伙，仍然處於極高水平。呢個代表即使市場成交氣氛改善，供應庫存仍然龐大，所謂「供應見底」並唔係一個可以輕易成立嘅命題。

更關鍵嘅係，香港樓市今日缺嘅唔係炒作理由，而係真正可以支撐高樓價嘅實體經濟再擴張。路透社舊年底報道，香港政府對2025年經濟增長預測雖然上調至3.2%，但同時亦承認本港呢個細小而開放嘅經濟體，仍然受制於中國經濟放緩同中美緊張等外圍逆風。有分析指，2026年香港零售同商廈空置率仍可能高企，就業前景偏弱，外遊同訪港人流失衡持續。換句話講，住宅價格如果要大幅重估，背後本應對應收入、就業、企業擴張同資金長期配置同步改善，但目前見到嘅，更似係利率緩和、股市反彈同內地資金流入所製造嘅資產價格修復。

呢個就係成件事最危險嘅地方：市場可能真係會再升一段，但嗰個唔等於風險已消失，反而可能意味派貨窗口重新打開。發展商減少折扣、調高叫價，對買家嚟講唔係「信心回來」嘅證明，亦可能只係賣方趁氣氛改善重奪議價權；而投行上調目標，亦唔等於基本面已被確認，只係代表資本市場願意先交易預期。當庫存仍高、經濟支撐未穩、供樓負擔未真正大幅下降時，任何基於「怕執輸」而追入嘅決定，都有機會變成接最後一棒。

因此，所謂「香港樓市今年升一成」呢個故事，未必完全錯，但好可能只講咗對發展商、投行同短線資金有利嘅一半。另一半現實係：香港樓市經歷五年累跌近三成之後，出現反彈本來就唔奇怪；真正要問嘅係，呢一輪升勢係咪新周期起點，定係高庫存壓力下嘅一次技術性挾升。如果買家睇唔穿呢個分別，就好容易喺氣氛最熱、折扣最少、風險回報比最差嘅時候入場，成為最後接火棒嘅人。