中原城市領先指數CCL連升3周，最新報147.23點，按周升0.52%，屬逾兩年新高；同一時間，反映大型屋苑嘅CCL Mass報148.80點，按周升0.51%，而中小型單位指數報147.55點，按周升0.52%，同樣連升3周。中原研究部形容，CCL突破147點關口後「下個目標挑戰156點水平」，市場表面上好似開始「回春」。

不過，數字升咗三個星期，係咪就代表「大牛市」正式返嚟？市場入面出現兩套講法：一套係前線經紀同部分業主嘅語氣，覺得新盤暢旺、二手追價、再加按息回落，樓市已經轉勢；另一套則係更審慎嘅質疑——三周升幅加埋大約1.8%，係咪只係跌浪之後嘅「死貓彈」，又或者係最後一輪「逃生門」式反彈，等持貨者有位走？《經濟日報》同《明報》都引述中原同市場描述，指新春前成交轉旺、業主收窄議價空間，二手買家亦願意追價入市，令指數短期向上。

如果只睇「升」，好容易忽略一個更殘酷嘅基準：CCL雖然升穿147點，但同2021年8月191.34點歷史高位比較，仍然低咗約23%。換句話講，依家嘅「三周連升」喺長周期入面，仍然只係由低位回彈到「跌咗一大截之後嘅中段」。而中原亦提到，CCL較2025年3月財案前低位、以及2025年5月按息相關低位，已累升接近一成，反映市場由極悲觀轉向「覺得最差已過」。

推動短期氣氛嘅另一個核心變數係利率。過去一段時間，港元拆息回落令H按實際按息有機會跌穿封頂息，對供樓負擔係即時嘅心理支撐；市場亦有評論指香港出現「美國未減、香港先鬆」嘅效果，令部分資金再度敢諗「買樓收租」條數。相關拆息回落同封頂息差距嘅討論，過去已多次被市場文章引用，成為近一年樓市情緒逆轉嘅背景之一。

市場入面其實正係圍繞「新增人口同新增需求」去解釋呢輪反彈：近年撤辣後，內地買家入市趨勢更明顯。公開報道引述中原數據指，2025年全年「普通話買家」入市超過13,500宗，按年增加，總成交金額達1,364億港元，宗數同金額都創有紀錄以嚟新高，當中新盤投入金額佔比更高。換言之，需求端確實多咗一批「新錢」同「新買家」。 另外，政府亦曾就「合資格外來人才置業退回額外印花稅」作政策安排，反映政策層面一直希望用人才輸入去撐住居住需求。

但問題係：呢批新買家到底係「撐起個市」，定係變成「接最後一棒」？現實係，需求增加唔等於價格可以無限升，因為供應、負擔能力同就業前景仍然係硬約束。唔少經紀講「大牛市」可期，不過買家都要問：所謂嘅牛市係基於乜嘢？係基於連升三周、定係基於成交真係持續擴大？

更尖銳嘅係，CCL本身係「滯後指標」，反映嘅係較早前簽約嘅二手成交；中原亦明言，某啲市場事件對二手樓價嘅影響，往往要到之後幾個星期嘅CCL先開始反映。即係話，依家見到嘅「三周連升」，更似係一段交易轉旺期嘅映射，而唔係對未來必然上升嘅保證。

所以，呢輪升勢究竟係「大牛市」定「最後逃生門」，取決於三條實際驗證線：第一，按息回落係咪可以維持，定係短期拆息波動；第二，新盤熱度同二手成交量係咪可以跨過新春淡季之後仍然企穩；第三，「新增買家」係一次性湧入定係長期入市結構改變。