香港商業地產市場寒風陣陣，最新一宗指標性成交再度突顯業主壓力。由湯文亮任行政總裁嘅紀惠集團，據市場消息指，以約3.5億元沽出中環中心26樓全層寫字樓，面積約24,980方呎，成交呎價僅約1.4萬元。該單位2021年購入價為6.93億元，呎價高達2.77萬元，若以今次交易計，帳面勁蝕約3.43億元，蝕幅高達49.5%，成為集團歷來最大額蝕讓。

據悉，買家為用家，交易反映中環甲級寫字樓租售價持續受壓，空置率居高不下。

回顧事件背景，紀惠集團於2018至2021年間積極增持中環中心物業。湯文亮當年以約21.92億元總價，從「小巴大王」馬亞木家族等富豪手上購入三層樓面，平均呎價約2.87萬元。佢曾公開指單位租出率高，形容係「執到寶」，更笑言李嘉誠賣樓可能會後悔。

不過，疫後經濟逆轉，寫字樓市場轉勢。中環空置率升至13.3%，創25年新高；整體租金去年跌8.6%，中環更重挫12%，預料今年再跌8至10%，倒退至2012年水平。

其實紀惠集團近年已多次減磅套現，反映資金壓力不輕。自2024年起已出售多項資產，包括灣仔新銀集團中心26樓（成交7,757萬元、呎價約1萬元，創10年新低）、中環庇利街地舖（售3,880萬元，持貨14年蝕約3,400萬元）、信德中心全層（意向價6.6億元）、赤柱舂磡角道屋地（意向價3.8億元，30年前購入僅1,280萬元）及多個南區豪宅物業，合共套現逾10億元。湯文亮曾表示，集團正積極減債，「個個都做緊（減磅）」，部分蝕讓屬戰略調整。

市場人士指出，香港商廈正面對結構性挑戰，四大核心商圈空置率達12.1%，旺角情況最嚴重，有超過300間舖位閒置，中環高端餐飲幾乎全軍覆沒，銅鑼灣人流亦腰斬。租務需求疲弱，科技行業裁員、內地企業緊縮營運拖累租金。標普預測今年甲廈租金繼續下行，突顯轉型遲緩。

整體樓市同樣陰霾密佈，住宅負資產數字上升，發展商壓力加劇。英皇國際虧損達48.4億元，總債務高達166億元；新世界發展需完成875億元再融資行動，否則有爆雷風險。鄭裕彤家族更已退出新世界董事會，象徵香港四大家族時代或已步入尾聲。

坊間討論熱烈，有人直言香港樓市泡沫或已爆破，住宅呎價或跌穿1,000元，與美國平均呎價約1,800港元看齊；亦有人認為紀惠集團沽貨反映「老錢家族」轉型困難，過度依賴地產收租，忽視價值創造。雖然市場憧憬聯儲局減息有望穩定樓市，但短期需求疲弱，空置率仍難見頂。

湯文亮仍持有中環中心27樓及28樓，購入價分別為7.4億元及7.59億元，未來去向備受關注。

呢宗交易突顯香港經濟轉型問題深層。數字經濟只佔本地GDP約7.3%，遠遜深圳嘅38%，產業升級明顯滯後。樓市神話崩潰，或許係城市重新定位嘅契機。

紀惠集團回應查詢時表示，一切按市場情況處理，暫無進一步評論。業界預料，下半年蝕讓成交將陸續有來，商業地產寒冬或持續至2026年。