香港大學經濟系教授葉秀亮近日發表樓市分析，預測香港樓價要由高位下跌六成至七成半，先至算係合理水平，仲話依家樓市泡沫比1997年更嚴重。除非美元大幅貶值，或者港幣兌人民幣腰斬，否則佢對樓價走勢嘅預測唔會改變。不過，市場上唔同聲音都有，例如摩根士丹利就話2025年下半年樓價可能反彈2%，顯示觀點分歧越來越明顯。

葉秀亮指出，香港樓價由高位計升咗250%，但租金回報率得1.8%，依家都只係大約2%，遠低過合理水平3.5%。根據經濟理論，要達到3.5%回報率，樓價起碼要跌一半，但考慮到市場通常都會過度修正，實際跌幅可能去到六至七成半，對應約6.5%回報率，類似1997至2003年間跌七成嘅歷史情況。佢認為，今次泡沫比當年更嚴重，主因係住宅供應過剩、政府大力推資助房屋，加埋建築成本冇想像中咁高。

葉教授強調，地產代理成日話建築成本要6,000蚊一呎，但其實高檔住宅大約只係4,000至6,000蚊/呎，大眾化樓盤甚至得返3,000幾蚊。佢質疑代理誤導投資者，話3.5%回報率其實已經係極端例子，現實好多樓盤連呢個水平都達唔到。

至於利率方面，葉教授認為就算有少少下調，都改變唔到樓價下行嘅趨勢。唯一會改變預測嘅情況，就係美元出現崩潰式貶值，或者港幣兌人民幣突然跌一半。佢警告，如果樓價真係跌到咁多，企業會出現倒閉潮，失業率飆升，負資產大量湧現，經濟可能陷入長達兩年以上嘅衰退。

為咗預防金融體系出事，金管局已要求銀行將資本充足比率提高至8%，務求就算樓價跌75%都唔會倒閉。葉教授建議銀行透過保留盈利、發行新股或者BASEL 3債券等方式集資，長遠應該將比率提升至28-32%，增強抗壓能力。

回顧歷史，1997年亞洲金融風暴之後，樓價曾經大跌七成，出現大量負資產同破產個案。依家住宅供應亦逐步增加，2025年一手供應預計有兩萬伙，加上政府資助房屋加快推售，市場競爭更加激烈。2025年第一季負資產按揭總額約2,059億港元，拖欠率只有0.17%，暫時未見崩盤跡象。不過，葉教授認為供應過剩加低回報率，將會成為推動樓價大幅調整嘅主因。

市場對葉教授咁悲觀嘅預測反應唔一樣。摩根士丹利出咗份報告，話2025年下半年樓價有機會止跌回升2%，仲可能進入為期四至五年嘅上升周期，原因包括移民潮開始減退，同埋市場逐步復甦。樓價有機會喺2025年回穩，而低負資產水平反映市場仲有一定韌性。呢啲較樂觀嘅睇法同葉教授形成鮮明對比，顯示市場對供需關係、利率走勢同經濟前景有唔同演繹。

葉教授嘅分析突顯出香港樓市存在相當大風險，特別係低租金回報同供應增加兩大因素。佢呼籲投資者唔好盲信地產代理，而係應該以理性角度審視投資回報同實際成本；至於銀行，就應加快完成壓力測試，確保資本充足；對政府政策制定者，佢則建議加強監管，防範可能出現嘅系統性風險。